【專題報導】
台灣房市供需結構史： 嬰兒潮五階段演化 與三次換屋潮的世代驅動（理財周刊第1341期/房市放大鏡/李同榮專欄）
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【李同榮觀點】
台灣房市的演變並非單純的價格波動，而是由人口結構、家庭型態與產業轉型交織而成的生命歷程。
#核心要點濃縮如下：
#房市演進的五大階段與三次換屋潮
1.能住就好時代（民國60年以前）： 農業社會三代同堂，以透天厝為主，供需平衡且房價穩定，純屬居住功能。
2.經濟起飛與第一次換屋潮（民國60-80年）： 產業轉型帶動所得與首購需求，「以舊換新」推升房價噴發，建築邁向高樓化。
3.所得提升與第二次換屋潮（民國80-90年）： 資訊代工崛起，居住需求升級，市場主流轉為「以小換大」，豪宅市場初現。
4.科技驅動高峰期（民國90-115年）： 半導體產業領航，父母資助子女成家帶動首購爆發，產品趨向「小宅化」，房價進入長多格局。
5.大繼承時代與第三次換屋潮（民國115-130年）： 進入高齡與負成長社會。需求轉向「資產配置」，產品聚焦ESG與AI智慧宅，同時需面對老屋與空屋的「城鄉雙癌」。
#結語：從「需求」轉向「分化」
台灣房市已從初期的居住導向，轉變為世代交替與資產配置主導。未來市場將不再是齊漲齊跌，而是圍繞都市再生與科技發展的深度分化時代。

【公共政策】
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