吉家網公布2023房市成屋年報，除了分析2023與五年來七都房市走勢表現以外，特別整理出2023年七都（含新竹）行政區房價漲幅前十名與五年來漲幅前十名，其中竹北市、新竹市、台南新市區、台南麻豆區無論長中短線表現超級亮眼，六年漲幅皆高達80%以上。

房市趨勢專家李同榮解讀：這一波房市多頭漲勢最強區域的共同點就是清一色是「科技園區外溢效應」，這股效應持續發酵、房市前景銳不可擋。

高科技引領高收入、高收入帶動高需求、高需求助漲高房價

李同榮分析，2023年房價漲幅前三名分別是高雄小港區漲幅23.81%居冠、新竹市漲幅22.3%居次、台南新化區漲幅20.97%第三；五年來漲幅前三名分別是竹北市漲幅118.38%居冠、台南新市區漲幅93.25%居次、台南麻豆區漲幅83.88%第三。而五年長線與2023全年表現都入榜前十名有這四區，包括竹北市與新竹市、台南麻豆區與新化區，這四區就是新竹科學園區與台南科學園區的外溢表現效應，再觀察五年來的區域表現前十名，包括台南新市、台南善化、台中北屯、台中潭子、高雄橋頭，五年來漲幅都高達68-95%之間，且漲勢都跟科學園區的外溢效應息息相關，顯然，市場所呈現的過去、現在、甚至未來的前景趨勢就是：「高科技引領高收入、高收入帶動高需求、高需求助漲高房價」。

市場進入高風險期，房價幾乎到頂，但科學園區外溢效應卻沒有天花板限制

李同榮進一步指出，七都房價正處高檔盤整，2024上半年市場活絡可期，但下半年變數趨多、房市偏空，觀察近期股價發展趨勢可見強勢股集中在Al半導體等高科技大廠，其他股價表現落差分明，可見經濟發展的集中度明確的反應在股價上，同樣的七都各行政區表現也將強弱分明，高科技帶動高收入、高需求，進而助漲區域房市的強度，以前竹科工程師在竹科上班在台北置產，現在的竹科工程師就地置產甚至投資，這股外溢效應甚至擴散至寳山、竹南、頭份等地。同樣的很多住北區而南調的南科工程師，這幾年在基期較低的南科，更懂得複製竹科房市發展模式，直接在南科周邊的新市、新化、善化、麻豆大舉購屋，況且南科更延伸至高雄科學園區，帶動S科技走廊成型，也刺激仁德、歸仁、與高雄橋頭、楠梓的房市發展潛力，加上南科將新增ABCD＆O的430公頃擴張計劃已進入區段徵收階段。因此，這些區域就會因高收入就業人口增加與需求強勁帶動下，助漲房價就會沒有天花板的限制，未來房市的發展趨勢就會如股市一樣，房價漲跌互見、強弱分明。

最後，李同榮提醒購屋民眾，在房價見漲不漲、見跌不跌、多空拉鋸的混屯市場中，特別觀察高鐵軌道經濟與高科技園區外溢所帶動下，就業人口增加、商圈逐漸成熟的潛力蛋白區值得關注。