中國多家房企接連爆雷，全球關注中國房市大崩潰會不會一觸即發？中國房市會不會如同日本在19世紀末美日廣場協議後，房市先盛後衰，陷入失落的三十年？熟悉大陸房產發展的房市趨勢專家李同榮直言，中國房市的崩潰，都是調控政策過於頻繁與失當惹的禍，他同時斷言，中國房市將休耕五到十年，且從此斷失火車頭產業的領導地位。

頻繁無效的調控政策惹禍，錯失「去槓桿」有效整頓不良房企的契機

李同榮指出，從2008年開始，中國政府在房市長線主升軌道上，非常頻繁且毫無章法的實施各種調控政策，包括2009年的「國四條」、2010年推出「國十條」、2011年「新國八條」、2013年再推出「新國五條」、2017年「限購、限貸、限價、限售、限商」五限、、等調控政策，但卻忽略了最嚴重的核心問題，就是所有房企過度操作槓桿的脆弱財務體質，埋下了如今債不抵資的民企違約風暴。

忽略房企過度操作槓桿的核心問題，引燃違約連環風暴

李同榮進一步指出，中國恆大集團今年8月18日在美國紐約聲請破產保護，另一知名房企碧桂園於8月9日表示，兩筆8月6日到期的美元債券利息尚未支付，違約金額高達2250萬美元（約新台幣7億1千萬元），爆發嚴重財務危機。

骨牌效應影響其他中國房企也陸續被爆出財務危機，如SOHO中國子公司「北京望京搜候房地產」拖欠土地增值稅及相關滯納金共人民幣19.86億元（約新台幣87億元），導致集團所有借款可能出現交叉違約危機。

另外，國有房企「遠洋集團」也出現付不出美元債息，導致違約停牌，國企債券違約，背後顯示出中國經濟主體已經出現嚴重危機。

中國房企違約骨牌效應，會不會導致房市大崩盤危機？

    李同榮分析中國這波房地產泡沫風暴，緣自2008金融海嘯後，全球QE量化寬鬆，中國房產強勁復甦，從2008-2017房價漲勢兇猛，人均在2011年開始突破3千美元，到2018年已逼近一萬美元人均，政府在十年房市飆升期間，每兩年就陸續頒佈嚴格調控措施，但房價仍不斷彈跳，加上金融機構對融資控制鬆怠，以致開發商有恃無恐的超槓桿操作投資，2021年中國政府下令「3條紅線」調控政策，金融機構必須針對特定開發商銀根緊縮，債信風暴立即產生，房市泡沫風暴也因此箭在弦上，政府若無法採取積極有效措施，房市大崩潰的危機隨時都可能爆發。

中國政府因受2019中美商戰影響，在內憂外患之際，整頓房市陷入兩難、錯失良機

中國政府於2017年開始警覺房產面臨泡沫化危機，因此祭出多項調控措施，包括限購丶限貸丶限價、限售加上限商等五限政策，2019年眼看房產有機會降溫之際，卻適逢中美商戰開打，逼得政府再以寬鬆的貨幣政策支持總體經濟發展，同時，在內憂外患之際，政府打房政策陷入兩難，以致錯失整頓開發商「去槓桿化」的良機。

2021年中美商戰稍微趨緩，中國開始全面推動去槓桿化政策，並推行「3條紅線」的調控措施，明確規定「負債與資產比」、「淨債務與股權比」、「短期債務與現金比」，三項比例過高的企業將受到金融機構嚴格管控融資限制，但「3條紅線」鐵腕調控措施，不但無法整救過度負債體質房企，反而導致恆大集團無法以債養債，當然也無法支付陸續到期的債券，以致爆發恆大債信危機風暴，並產生骨牌效應，擴及所有大型開發商，包括花樣年丶碧桂園丶綠地丶正榮地產都面臨無法償債的壓力，由於銀行資金限縮，債信風暴持續擴大，房產泡沫化已然成形，中國房產市場會不會引發大崩盤，成為國內外最關注的產業動態訊息。

中國房企暴雷事件，會不會重傷總體經濟而難以收拾？

    李同榮進一步分析，外界看法大都認為中國房產債信風暴引發的骨牌效應將重傷中國經濟而難以收拾，甚至標普評等預言，中國房產開發商會倒閉三分之一。但事實上中國内部對2023年的GDP仍看好在6%以上，2024年GDP增長預估也在4.6%上下，雖然房企風暴未熄，且必然影響總體經濟增長，但只要中美商戰透過以時間換取空間的拖延戰略，中國就有喘息機會針對房市做出積極的整頓措施。

目前中國房產市場呈現一二線城市高房價，三四線城市高庫存，有嚴重的供需錯配的問題，中國政府動用國家機器的「國進民退」策略下，仍舊會收拾大型房産開發商倒閉風暴的殘局，惟房市從此就會在政策激勵下，慢慢產生去庫存的效果，看來，若政策有效革新，就不至於重蹈日本失落30年，但因骨牌效應已經產生，房市也免不了至少休耕五到十年。

中國政府採取全新三大調控政策，期待解決當前房市面臨的大崩盤危機

為遏止恆大事件與碧桂園等大型房企的違約擴散效應，中國大陸對房產泡沫危機採取重要三項調控做法：

（一）金融機構緊縮不良銀貸，令不良房企自然萎縮與安樂死：中央嚴控銀行過去對資不抵債的企業過度融資，控制資金槓桿過度操作的企業，緊縮銀根，讓這些財務體質差的企業直接萎縮，甚至安樂死。

（二）在「國進民退」的指導原則下，保障購屋權益調控：應用國家機器以國企併購有問題項目，保障購屋者安全，避免爛尾樓效應持續擴大而傷及無辜。因此小城市或有爛尾樓情況發生，但尚無大規模爛尾樓事件發生，至少恆大等連鎖效應擴及花樣年丶碧桂園丶遠洋集團丶等大型開發商產生的倒閉危機，也將以恆大模式方案解決，也就是採取「讓企業安樂死，讓購屋者保平安」的調控策略。

（三）放寛正常企業融資與降低房貸利率之調控：持續調降存款準備款與基準利率，支持正常企業所需資金，以防房產全面崩盤。同時，自今年六月至今已5次喊話，要銀行徹底降低存量房貸的利率，不夠，房產泡沫危機的確尚未完全解除。

中國經濟發展與房市走勢，會不會如日本泡沫化，三十年不振？

李同榮認為中國房市崩潰模式不會日本化，但頻臨半崩潰化，而經濟蕭條與房市不振應該會延續五到十年，主要從兩個關鍵點分析：

（一）從「政治體系演變」觀察中國經濟與房市發展的環境改變：

1.中國政治體系若繼續以集權模式領導下，加上中美政經局勢持續對立，未來十年中國經濟將難以有突破與改變契機。

2.若未來中國有機會産生新的執政團隊，仍需再花五年以上改造大環境，才有新的自由化經濟轉型契機，2035-2040中國經濟將有機會再次掘起，而房市經過長時間沈澱，內需再起，就會啓動另一波房市長線的末升段行情。

（二）從「產業轉型模式」觀察中國經濟與房市發展的環境改變：

1.中國火車頭產業將由傳統房地產業轉為高科技高產值産業，在科技業未全面轉型之際，中國經濟成長率仍將逐年衰減，房地産將沈寂5－10年，才有再起機會。

2.透過金融機構控管，針對槓桿操作過度企業調控與整頓，有利未來長期房市的健全發展。

3.透過經濟轉型丶產業升級，重新建構製造實力，提升外銷出口競爭力，中國仍然有機會再掘起。