最近台北市斯文里3期整宅都市更新終於在政府的全力動員下，全面拆除房屋，開始進入都更的重建工程，令人鼓舞，公務人員為此個案的努力付出，應予肯定。然而，此公辦都更成功的背後，亦潛藏著一些迷失，值得釐清。

斯文里的公辦都更是由市府擔任「實施者」，沒有建商參與分享都更利潤，屬「全程型公辦都更」，這和過去公辦都更，市府只作為「決策主導者」而非實施者的差異，在於政府是否直接介入個別地主間的權益變換與協商整合。由於個別地主的權益、條件與價值觀均不完全相同，實施者必須要很有耐心的透過法、理、情不斷說服，才能獲得地主的同意參與都更。這過程非常不容易，最後若還有少數不同意地主，也必須在法令的程序完備下，審慎的處理拆除工作。 

政府介入私有都更

政府擔任實施者的好處是沒有商業獲利的要求考量，而且較具有公信力，容易獲得地主的信任，最後還有蘿蔔與棒子的公權力仲裁與執行。當然，這些好處也成為爭議的焦點。

首先，政府作為實施者直接介入民間私有地主都更是否妥適？換言之，政府角色為都更權益變換的仲裁與執行者，是否適宜擔任協商整合者，所謂「球員兼裁判」的雙重角色？政府可以提供協商整合平台，但若直接介入協商整合，容易引發少數不同意戶的爭議，政府原本在都更過程中應扮演公正客觀的角色將受影響。

其次，政府投入大量人力與經費資源，其中斯文里3期就花費17億元的都更基金，以及難以計數的公務人員與地主的協商整合人力，如此不計成本的投入此單一公辦都更個案，未來能否以此模式複製推廣，令人質疑？斯文里成功個案也引發其他都更個案的期待比照辦理，造成其他民間都更模式受到排擠停滯，反而不利都更的長久永續推動。

第三，政府投入大量資源推動公辦都更，而且沒有獲利考量，然最後受益的是私人地主，這是否符合公平正義？或許有人認為公辦都更整宅個案都是小坪數的弱勢家庭，政府介入合理。但整宅經過多年產權的轉手，有些地主未必弱勢，甚至有投資客的加入，政府公辦都更是否合乎正當性？ 

地主必須投入付出

從過去都更成功個案經驗來看，水源4、5期整宅由地主自辦都更模式應是最佳典範、最值得政府複製推廣。同樣小坪數弱勢家庭水源4、5期，地主自組更新會，自行協商整合，政府及專業者只提供協助服務，達到百分之百住戶同意都更，不但更新利潤全由住戶共享，同時藉此都更過程建立社區意識，最後近全部原住戶搬回更新後社區居住。其他成功個案還包括首件政府代拆景美國小旁的第凡內公辦都更，政府擁有6成7的公有土地，透過公開招標，由民間業者代為實施；以及南港軟體園區旁有6個民間業者，透過政府都更計劃協助，分別參與大規模都更整合案例。

都市更新改善住戶自己的居住環境，由於涉及私人財產權，如何獲得全數地主同意都更並不容易，但天下沒有白吃的午餐，地主必須投入付出。

因為每個都更案例條件都不相同，惟有透過「多元都更模式」（包括地主自主、民辦、公辦、代辦、公私合辦等不同都更模式），不同都更規模大小，重建、整建與維護並行，才能符合都更地主的多元價值觀，達到都更遍地開花的理想結果。 

政治大學地政系特聘教授