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預售銷售率大減 房市反轉?李同榮:關鍵在兩大殺手
發佈日期:2022/7/1

載六都預售屋市場1-4月銷售率劇減三成以上,高雄縮減約六成,台中縮減約四成,大多數專家對未來市場抱悲觀態度,甚至有人臆測今年房市恐有反轉危機。房市趨勢專家李同榮分析預售市場前四月銷售率大減關鍵因素在於兩大殺手:(一)投資客狂倒貨,市場產生多殺多現象。(二)短線炒作收斂,預售主力縮減五成。預售市場短空長多,目前仍不足影響到多頭走勢。

5個角度觀察分析,近期成屋房市降溫現象

    李同榮認為,預售供需一增一減,市場產生極大落差,但就1-4月與上季比較,數據仍有季節性強弱分析上盲點,尤其中間有農曆春節的假期影響,通常第一季會比上一季旺季表現較為遜色,但從整體房市觀察,56月份因疫情擴散影響與升息因素干擾,全台房市無論是預售丶成屋,都已出現降溫現象。

李同榮特從近期成屋房市表現降溫的5個角度觀察分析如下:

(一)成屋交易量微縮:5月年縮減7.73%,惟1-5月比去年同期小增0.7%,顯示剛性需求仍強。六月可能因疫情再縮減,上半年交易量比較去年同期可能會呈現衰退現象。

(二)平均價格漲幅收斂:六都成屋房價漲幅由2001Q45%降至今年Q1漲幅3.17%,漲幅季增率下降不少,今年Q2預期平均漲幅會再縮減。

(三)房貸餘額年增率下滑:中央銀行六月27日公布建築貸款餘額統計,今(2022)5月全體銀行購置住宅貸款(房貸)及建築貸款(土建融)餘額各為9.091兆元、2.926兆元,雙雙續創歷史新高,不過,5月房貸餘額年增率降至9.2%,創下15個月新低年增率新低。

(四)土地交易量萎縮:資料顯示,今年前五月土地交易共722億元,年減41%,為四年來新低,顯示建商對後市持保守態度。

(五)增值稅收縮減:根據財政部最新統計,累計2022年前5個月土增稅實徵淨額451.7億元,較2021年同期減少13.5億元,減幅達-2.9%,代表市場交易量有下滑跡象。

兩大殺手關鍵因素,影響預售市場銷售率下滑

    李同榮近一步分析,預售市場前四月銷售率大減關鍵因素在於兩大殺手:

(一)投資客狂倒貨,市場產生多殺多現象:早從去年底內政部開始醞釀5大修法,針對預售市場擬採取禁止轉售政策,消息一出,投資客從今年初就開始猛倒貨,由於投資客進價低,大咖小賺就出,小咖不賠就售,因此與建商的推案產生排擠現象,引發預售市場多殺多情況嚴重,此種現象,李同榮早在年初就提出警告,如今果然印證,目前建商新推個案必須看質量,否則短期內銷售率難有較佳表現。

(二)短線炒作收斂,預售市場主力縮減五成:房市因疫情加劇丶政府打房丶升息壓力,房價漲幅如上分析逐漸縮小,加上政府對預售禁止轉售的上方寶劍未出,短線炒作逐漸消跡,這與前兩年除了大台北以外,預售市場幾乎存在50%以上假性需求,炒作情況嚴重,如今市場供給上,推案量續增,而需求量減半,市場供需一增一減,當然銷售率會大幅降低,並不意外,同時也不見得就是壞事,市場不必過度恐慌。

房市未來表現不會群魔亂舞,多頭市場仍會延續到2024

    李同榮最後表示,房市降溫是事實,但談反轉向下仍言之過早,他表示,預測房市最容易陷入當下悲觀情境,當前疫情仍處高原,升息壓力會持續,經濟增長放緩,多數專家對未來房市持保守甚至悲觀立場,從數據顯示分析,短期房市的確有降溫跡象,分析主因有二:(一)疫情擴散影響。(二)升息心理預期。

李同榮逆勢預測,只要第三季疫情趨緩,交易量雖不會有去年的報復性反彈,但交易勢必回溫,同時,預售市場少掉短線炒作可謂短空長多,預期下半年市場會走的更穩健,房市未來表現不會群魔亂舞,要看區域發展題材丶看個案品質優劣丶看産業進駐與人口淨流入丶丶等等因素,房市目前沒有明顯反轉訊息,市場價量會在溫和成長中延續到2024年。