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央行升息後房市降溫?李同榮:四大因素導出三大走勢
發佈日期:2022/6/16

美國聯準會(fed)15日宣布升息三碼(0.75%),中央銀行今日理事會宣布跟進升息半碼(0.125%)。市場關切此次央行升息幅度對房市下半年產生的影響為何?房產趨勢專家李同榮認為,央行升息半碼符合市場預期,且一兼三顧,房市在升息循環壓力丶短期通膨難消丶營建成本難降丶消費緊縮與經濟成長趨緩等四項因素交互牽制環境下,影響未來房市將出現三大趨向走勢:(一)房價漲幅將縮小(二)投資炒作將收斂(三)打房力道將趨緩。下半年市場將維持價量小增格局,預期未來一到兩年房市將持續維持在上升軌道上穩健發展。

    李同榮指出,央行理事會此次升息半碼,符合市場預期,央行除了因應全球通膨加劇與升息循環趨勢,也兼顧降低國內通膨攀昇與抑制資金氾濫的考量,同時也期待藉升息循環壓力對房市產生降溫的效應,央行溫和升息可謂一兼三顧。至於下半年房市將會在四大因素環境中,相互產生牽制與影響,這四大環境因素包括:

(一)房市逐漸進入升息循環壓力:持續升息循環的預期,初期雖對房市影響有限,但仍有降溫作用,對首購負擔稍微加重,以一般首購30年房貸影響,一千萬計算,每升息一碼,每月增加房貸約24百元負擔。未來若升息幅度逐漸提升到4~6碼以上,首購族就會超出忍受範圍。然而升息對經濟成長是兩面刃,一方面升息雖會收縮市場游資與抑制通膨,但另一方面也會影響消費緊縮與經濟增長。因此升息幅度高低,政策容易陷入兩難。

(二)短期通貨膨脹難消:國內消費指數短線攀高,四月年增率高達3.83%創近幾年新高,促使升息腳步加快。惟抑制通膨因素也同樣造成兩面刃的為難,一方面通膨有礙經濟長期發展,但卻又會助長市場短期置產保值心態,推升房價,通膨若加劇,也恐會產生消費緊縮而出現停滯性通膨隱憂,惟若壓制通膨力道過大,又恐傷及經濟增長。

(三)營建成本仍居高不下:建築材料因輸入性通膨影響居高不下,缺工問題更是短期無法排解現象,營建成本高漲已超過消費物價指數多倍,房價此時漲也不好、跌會更差,房價若在此時下跌,就會產生產業系統性崩潰危機,爛尾樓就會層出不窮,而升息並無法解決營建通貨膨脹與工資高漲問題,市場價格就會轉嫁到購屋者,尤其是中南部房價基期較低。營建成本漲幅占比相對比大台北高出很多,所以近年中南部蛋殼翻身,房價漲幅比大台北高出一倍之多。

(四)消費緊縮丶經濟成長趨緩:根據主計處丶中經院丶台經院統計預測,全都在今年年初對經濟增長的預期下修4%以內,顯然,台灣經濟成長此波循環高峯已過,若升息幅度加大,勢必影響經濟增長率,也會影響房市的基本面,因此,為盡量避免影響全年GDP成長率,央行升息幅度應會採溫和漸進方式。

    李同榮進一步指出,由於上述四項環境因素交互牽制作用的影響,對下半年房市走勢將產生三大影響結果:

(一)房價漲幅將縮小:依據吉家網針對第一季六都房市統計,季成屋平均房價漲幅,由2021Q45%漲幅降至2022Q13%漲幅,降幅達四成之多,而第二季因受疫情擴散影響,預期六都成屋均價漲幅將再下降至2.5%以內,漲幅縮小加上打房聲浪影響投資客拋售庫存,預售市場銷售率更是大不如前,房價降溫幅度的確不小,整體房市在上半年可能出現「價小漲而量小縮」的背離現象,下半年若疫情趨緩,交易量有機會反彈,但因升息壓力丶經濟增長放緩,打房政策不確定性影響,房價漲勢會不如去年,預期漲幅會遂漸縮小,市場將維持「價量小增」的格局。

(二)投資炒作將收斂:房巿炒作是果,不是因,房價迅速高漲才會有短期利差,而形成短線炒作環境,一旦房價隨經濟局勢丶技術循環丶政策關注丶等因素牽制,造成漲幅縮小丶成本增高丶獲利減少丶投資風險增加,當然政府不必打房,投資炒作現象就自然會收斂。

(三)打房力道將趨緩:上半年在疫情擴散的情況下,除了出口與網路經濟仍然暢旺外,內需產業呈現百業蕭條慘狀,消費緊縮丶經濟面大受影響丶房市也正在降溫中,此次央行理事會升息半碼,兼顧房市降溫,因此未提出第五波限縮房貸措施,也意味著未來若房價不再大幅上漲,打房力道將會持續減輕,下半年若房價漲幅縮小丶投機炒作收斂丶市場亂象疏解,內政部九月的修法草案可能也會適度放寬與調整。

    李同榮最後表示,升息循環趨勢不變。若下半年房市走勢如上述三大預期結果:(一)房價漲幅將縮小(二)投資炒作將收斂(三)打房力道將減輕。未來一到兩年房市將持續維持在上升趨勢軌道上溫和穩健發展,市場也不致爆衝而產生泡沫危機,這是在市場機制運作下最好的房市發展模式與結果。