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張欣民觀點:為什麼內政部住宅價格指數失準失真?
發佈日期:2017/6/16

最近內政部有兩件糗事被媒體披露,其一是房價所得比創歷史新高,其二是房價指數逾期未公布,兩者都跟房價都有關,當所有媒體都說國內房價在跌,當產業界學界也一致的說國內房價跌勢不知伊於胡底,官方主管機關內政部卻一再告訴民眾房價持續在漲,內政部「你累了嗎?」

內政部不動產資訊平台4月17日公布,營建署委外研究的「房價負擔能力統計」,105年度第3季(最新調查)全國貸款負擔率為38.49%,…房價所得比為9.35倍,「房價所得比較上季增加0.37倍,較去年同季增加0.82倍」,中央社用「台灣買房史上最難」為標題,其他媒體也都以類似「買房好難全國房價所得比9.35倍創新高」標題發出驚嘆之語,台北市與新北市房價所得比更分別高達15.47倍與12.7倍,也都是歷史新高紀錄。

房價跌 房價所得比創新高

房價所得比創新高,顯示民眾購屋痛苦指數來到歷史最高點,根據營建署的說明:「房價所得比=中位數住宅總價/家戶年可支配所得中位數」,根據上述的結果,不是國人所得衰退,就是房價持續上漲,房價所得比才會創新高,但根據主計總處的資料顯示,國人所得停滯是事實,並沒有明顯的衰退,那就是分子的問題囉,表示分子房價在上漲!

這跟民眾與市場的認知是大異其趣的,嚴格來講,國內房價從去(105)年起明顯回跌,民眾購屋負擔應該要變輕才對,不該變重,更不該是歷史最高,這在馬路上隨便抓個人問,應該是童叟皆知的事實,反而是官方「製作」出一個嚇人的數據來。

全國房價所得比趨勢。資料來源:內政部營建署。(張欣民提供)
全國房價所得比趨勢。資料來源:內政部營建署。(張欣民提供)
                 

內政部面對外界的這些質疑,對外的說法是,「這次調查澎湖縣與台東縣因樣本數不足,未納入全國房價所得比統計,由於兩縣市為低價區,未納入統計,全國房價所得比才會高達9.35倍,已請營建署重新計算。」內政部次長花敬群對媒體表示,如今房價下滑,外界有目共睹,房價所得比應不致於再創新高。

但這樣的解釋,還是沒有解開雙北市房價所得比創歷史新高的謎團。

無獨有偶,內政部營建署照表訂時程早該公布的住宅房價指數卻遲遲不公布。根據自由時報報導:「內政部不動產資訊平台網站,住宅價格指數欄目自去年八月發布第二季指數後,就沒有再更新,今年已進入第二季,但去年第三季的指數卻遲未發布。據了解,去年底第三季指數已製作完成,但因該數據是房市上漲,與真實房市走跌迥異,因此內政部高層要求全面檢視,等到釐清問題後才能發布。」

類似內政部的委外研究案,在中央及地方部門不知凡幾,但為什麼政府花人民血汗錢請所謂專家們做的一些研究結果,都跟民眾的認知、市場的事實有這麼大的差距呢?到底問題出在哪裡呢?

剛好筆者個人的部落格有篇文章:你知道「房價指數」是什麼嗎?點閱率一直都蠻高的,顯然的大家對這個議題是有很高的興趣,我們就來深入探討一下,房價指數為什麼失準、失真的問題。

「房價指數」是什麼?

首先,先來聊聊「房價指數」是什麼?為什麼要製作房價指數?筆者可以大聲自豪的說,自己是國內第一個製作房價指數的「始作俑者」,應該有資格來談談房價指數。

房價指數是什麼?簡單的說,就是將現在大家熟悉的單價每坪多少萬元的房價絕對值觀念,轉換成多少個點數,就有如股票市場上個別公司的股價是多少錢,但還編製了台灣股價加權指數(總指數)及個別產業的股價指數,或許有人會認為已經有絕對值每坪多少萬元的數據就好,幹嘛還畫蛇添足,花費人力、物力去做房價指數呢?

製作房價指數三大緣由

一、房價指數讓台灣房市跟世界接軌

由於指數是世界共通的語言,有了房價指數台灣房市就可跟世界接軌。政府常常講要吸引外資來台灣投資、要跟世界接軌,但過去20、30年卻屈指可數少有外國大企業來台投資?除了政治、稅費及政策之外,其中有一個關鍵因素,大型投資一定牽涉到土地,偏偏老外看不懂台灣的房價、地價,你跟老外講這個地方每坪多少萬元,他馬上愣在那邊,不知你在說什麼,要等你去換算半天之後,他才有聽沒有懂的點點頭。反之,你若跟他講房價指數,他就知道房價走勢及景氣概況了。

二、房價平均數無法克服房地產的異質性問題

現在大家都熟悉也都接受房市或業者所傳達的台北市平均房價多少,信義區平均房價多少的說法,但若仔細去看這些平均數的變化,其變動是很大、很不規則的。因為平均房價可能是不同屋齡、不同產品(透天、公寓、電梯大樓等等)、不同樓層等產品加總起來平均的,有人常戲稱這就有如芭樂、蓮霧、西瓜、香蕉等加總平均是什麼?答案是綜合果汁。當然這是則笑話,但平均房價就有這樣的問題,無法克服房地產異質性的問題,房價指數就是要解決這樣的市場困境。

三、樣本數偏差誤導真實情況

譬如說大家熟悉的台北市信義區,它涵蓋高房價的信義計畫區及較低價的吳興街、莊敬路、福德街等老市區,可以說是一區兩個世界,假設4月份市場成交樣本數都落在信義計畫區,老市區僅有一兩個成交案件,可以想見4月份信義區的平均房價必然在每坪100萬以上。

接著5月份的成交若都集中在老市區,信義計畫區幾乎沒有豪宅成交,5月份信義區的平均房價可能就會出現每坪70多萬的數字,不知樣本數分布的人可能就會據此分析,信義區5月份房價下跌接近3成,但這是實情嗎?實情搞不好是房價是繼續上漲呢!房價指數的功能之一就是希望能夠扭轉這樣的數字誤判。

信義計劃區。(取自維基百科)
假設4月份市場成交樣本數都落在信義計畫區,老市區僅有一兩個成交案件,可以想見4月份信義區的平均房價必然在每坪100萬以上。(取自維基百科)

筆者早在1998年在任職公司的授權下與美國西維吉尼亞大學的周昆博士合作製作了台灣第一個房價指數---信義房價指數,比後起的國泰房地產指數、內政部住宅價格指數、台北市住宅價格指數等指數都還要早,目前該指數也是唯一被全球最大房地產網站「全球房地產指南」(Global Property Guide)所引用的台灣房價指數,是外國人了解台灣房價變動的唯一指標。

全球最著名的房價指數是美國的Case–Shiller Home Price index(Robert James Shiller 是2013年諾貝爾經濟學獎得主),1980年代初就對外發表了,後來該指數被S&P標準普爾公司所收購,該房價指數是以重覆交易法(Repeat Sale Method)製作,用以反映一個地方房地產價格的變動趨勢和變動程度,後來世界各國也紛紛推出當地的房價指數。

台灣也是如此,但是在美國房產交易統計及資訊透明度高,所以Case–Shiller index可以用穩定度及信度較高的重覆交易法,其他國家(包括台灣)因為市場交易沒有那麼頻繁,加上實價登錄資訊較為落後,大多只能用特徵價格法 (Hedonic Price Method)來製作房價指數,甚至是用「土法煉鋼法」(外人所不知的方法)製作房價指數,因此就鬧出以下的一些笑話。 

例如某一房價指數就出現這種現象,某一個季度雙北市、台中市個別房價指數跌,只有高雄市小幅上揚(當時沒有台南房價資料),但是所謂的台灣總指數卻是上揚的,這從常識判斷就知道有問題。 

某一個「土法煉鋼法」的住宅房價指數也曾出現,2010年第3季與2009年第3季指數,年成長率台北市27.5%、桃園縣18.6%、台中市16.2%、高雄市19.5%,全台灣年成長率16.5%的情形,只要對近幾年房價稍有一點敏感度的人大概都會質疑,一個年度之間房價漲幅近兩成、甚至超過兩成,這有可能嗎? 

內政部版的住宅價格指數,現在也面臨了「醜媳婦不敢見公婆」的窘境,研究結果跟市場事實不符、差距太大,這樣看下來,不管是民間版或是官方版的房價指數,都有其內部「難解」的問題,內政部版的住宅價格指數問題出在哪裡呢?有以下幾種可能:

內政部住宅價格指數問題有幾種可能

一、方法論錯誤

房價指數的製作方法大致上有重覆交易法、特徵價格法、中位數價格法、算術平均法等,美國因為有可信度高的重覆交易資料,所以用重覆交易價格法,較少受到市場挑戰。台灣這方面資料較難取得,所以檯面上的房價指數製作都是用特徵價格法,但這是不是對台灣最妥適的一種方法呢?

恐怕還可以再深入研究,特別是在實價登錄重複交易行情開始揭露,台北市地政局「台北地政雲」也新增「大社區交易履歷」功能,這些都有助於後續在台灣進一步探討重覆交易法之可能性,哪一種方法最適台灣房市,恐怕也有更多討論的空間。

二、台灣房市的變動太過劇烈

近10多年來,台灣房市變動可說是非常劇烈,「若以特徵性函數方式估計房價,某些變數之估計係數可能會隨著地區的特性與時間的發展而有所變動,若以相同的係數來分析長期各地區的房價,必會有估計的偏誤發生。」近幾年來各地方很多新重劃區的產生、交通條件的大改變、新產品市占比的增加等等,都可能讓原有的模型產生誤差。

三、樣本數不足的問題

不管是用哪一種房價指數製作方法,樣本數不足一直是最困擾的事,特別是在做個別行政區指數或是個別產品指數時,這種失誤更會發生,但台灣總體房屋市場就這麼大,過去一年建物買賣移轉件數30~40萬件,去年2016年更只剩下24.5萬件,這對指數之穩定性都是種挑戰,或許這也是一種「海水退潮後」,不得不面對的尷尬局面,或許也是政府在委外製作相關指數該重新檢討、審視的時候了!

台北市住宅價格指數。資料來源:內政部營建署、台北市地政局。(張欣民提供)
台北市住宅價格指數。資料來源:內政部營建署、台北市地政局。(張欣民提供)

*作者為天時地利不動產顧問公司總經理